Imóveis

Afaste Multa, Juros e Correção do ITBI em Leilão

Escrito por Marcus Novaes

Prefeituras cobram multa, juros e correção indevidos no ITBI de imóveis arrematados em leilão

 

O imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o famoso ITBI, é um imposto municipal, pago em toda e qualquer modalidade de aquisição de imóveis, ou seja, quando você compra um imóvel ou recebe em permuta, como parte de pagamento em um negócio, ou ainda, quando você adquiri um imóvel por meio de leilão judicial ou extrajudicial, você deverá pagar o imposto que pode variar entre 1,5% à 3%, dependendo da cidade em que o imóvel é localizado.

No entanto, tenho alertado em meus artigos, que centenas de Municípios vêm cometendo ilegalidades na cobrança deste imposto e, infelizmente, compradores de imóveis vêm pagando muito além do valor devido em muitos casos. Além de pagarem imposto à maior, compradores de imóveis também acabam pagando o valor da Escritura e do Registro acima do valor real.

Existe também o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD, que também pode ser incidido sobre o valor de imóveis recebidos por herança ou doação, pago para o Governo do Estado, no entanto, como o objetivo deste artigo é falar das irregularidades ocorridas em caso de leilão, me concentrarei apenas no ITBI. (se tiver interesse em saber a ilegalidade ocorrida no ITCMD e em outros casos de ITBI, e o que pode ser feito, clique aqui)

Voltando para o tema de hoje, em leilões de imóveis, prefeituras de todo os país ignoram o valor do lance vencedor pago na arrematação e cobram o ITBI como base nos valor de mercado ou o mínimo no valor venal de IPTU, majorando a arrecadação municipal e, também, cobram o imposto antes do momento correto, cobrando multas juros e correção sobre o imposto.

Em São Paulo e Campinas por exemplo, além do valor venal do IPTU existe também o “VALOR VENAL DE REFERÊNCIA”, criados irregularmente pelas Prefeituras, e que não são reconhecidos pelo Poder Judiciário, pois ferem o Código Tributário Nacional, e além de atribuírem ao imóvel valor superior ao valor de mercado e o valor do IPTU, foram criados por “decretos leis”, o que é proibido pela Constituição Federal.

Essas Leis e ou Decretos Leis Municipais estabelecem ilegalmente que o fato gerador é a data da arrematação, ou seja, antecipam a data correta para o pagamento do imposto reconhecida que é a data do registro da Carta de Arrematação no Registro de Imóveis. Vale ressaltar, que os Códigos Civil e Tributário, que são Leis Federais, e também, a jurisprudência maciça dos Tribunais Estaduais, STJ e STF, reconhecem como correto a data do registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel e não os prazos determinados pelas Prefeituras.

No caso de São Paulo, a legislação municipal estabelece o prazo de 15 dias da data da arrematação para o pagamento do imposto e, considerando que é impossível ter a Carta de Arrematação antes deste prazo, arrematantes acabam pagando juros, correção e 20% de multa sobre o imposto já supervalorizado pelo Valor Venal de Referência, em total afronta à Legislação Federal . Sem falar que o VVR já foi declarado INCONSTITUCIONAL e a Municipalidade continua usando indevidamente este valor como base de cálculo do ITBI. 

Sendo assim, se você arrematou um imóvel em qualquer tipo de leilão, ANTES DE PAGAR O IMPOSTO, você deve buscar um tributarista da sua confiança, para analisar a possibilidade de interpor uma medida judicial e por meio de uma LIMINAR, recolher o valor correto do imposto e também afastar possíveis multas, juros e correção monetária indevidas.

Na última LIMINAR deferida ao cliente Reinaldo Tozzi, o escritório em que atuo conseguiu a liminar junto a 6ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo. Confira parte da decisão preferia pela Juíza de Direito CYNTHIA THOMÉ:

“…Valendo esta decisão como ofício, defiro a tutela de urgência para autorizar o recolhimento do ITBI com base no valor da arrematação em relação ao imóvel cadastrado sob o contribuinte nº 072.198.0001-1 e registrado na matrícula nº 26.163, no 3º CRI, afastando-se a cobrança de juros e multa. Valendo esta decisão como mandado, notifique-se a Autoridade Coatora, requisitando para que preste informações em 10 dias…”

A decisão Liminar acima foi confirmada por sentença em menos de 40 dias, confira o tópico final da sentença:

“…Diante de todo exposto, CONCEDO A SEGURANÇA, extinguindo o feito com resolução do mérito, o que faço com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para determinar que, para fins de incidência do ITBI devido em razão da aquisição do imóvel descrito na inicial, seja empregado o valor venal da arrematação, convertendo em definitiva a liminar. A presente sentença servirá como oficio, a ser protocolado pelo Impetrante junto ao Tabelião de Notas por ocasião da lavratura da escritura do imóvel descrito na inicial. …”

Note que a matéria é pacificada pela Justiça, garantindo ao arrematante LIMINAR concedida em poucos dias, não atrapalhando a conclusão do procedimento de arrematação, e ainda, em apenas 40 dias, já teve a sentença definitiva, confirmando a decisão liminar.

Veja nas fotos abaixo que além de arbitrariamente usar como base de cálculo o valor de R$ 858.897,00 no imóvel a Prefeitura ainda cobrava indevidamente multa juros e correção totalizando o valor de R$ 32.577,13:

 

Após a LIMINAR o Sr. Reinaldo pagou o valor de R$ 16.827,72, gerando uma economia de quase 50%, em outros casos a economia pode chegar em até 80%.

 

 

Mas se você arretou um imóvel e já pagou o imposto à maior e ilegal não se preocupe, pois pode ajuizar uma demanda judicial para reaver o valor pago indevidamente, sendo que o prazo para a propositura da ação é de 5 anos a contar da data do pagamento do imposto indevido.

Vale ressaltar, que o advogado cível que lhe assessora nos leilões, nem sempre atua na área tributária, no entanto, fiquem tranquilos que não é necessário gastar nada mais à título de honorários, pois os advogados que atuam com a redução ou restituição, normalmente não cobram honorários advocatícios antecipados, apenas porcentagem do êxito final, ou seja, os honorários são pagos de acordo com o valor da economia obtida judicialmente.

Sendo assim, finalizo este artigo, insistindo que você que é um pequeno investidor ou um investidor contumaz, que procure um advogado especializado em impostos de transmissão de imóveis, antes de recolher o imposto, garantindo assim, a redução do imposto e objetivando mais economia imediata, eis que, quem paga à maior, demora um pouco mais para restituir judicialmente os valores pagos indevidamente.

Sobre o autor

Marcus Novaes

Advogado, Sócio da Madi e Novaes Sociedade de Advogados
Pós Graduado pela PUC SP em Processo Civil
Especialista em Teses Imobiliárias e Ações de Poupança
Casado com Karina Novaes e pai do Rafael, Manuela e Rebeca

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