Consumidor Imóveis

Arrematou imóvel em leilão? Não pague o ITBI!

Escrito por Marcus Novaes

A aquisição de imóveis em leilão vem aumentando muito nos últimos anos, diante da Legalização de Leilões eletrônicos, tanto judicial quanto o imóvel é penhorado por dívidas e levado a leilão para pagar os credores, quando em leilões extrajudiciais normalmente ocorridos pelo não pagamento das prestações do financiamento do próprio imóvel através de alienação fiduciária.

Seja para aquisição do primeiro imóvel, seja como forma de investimento, a aquisição de imóveis em leilões são vantajosas pois normalmente o imóvel é arrematado por um valor menor do que o valor de mercado.

Assim como na compra e venda convencional ao adquirir um imóvel em leilão, o arrematante deve pagar o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, conhecido também como “Inter Vivos” à Prefeitura de onde o imóvel é localizado, no valor de até 3% do valor do imóvel ou do valor venal, o que for maior, mas exclusivamente no caso de leilão o ITBI deve ser pago sobre o valor da arrematação.

No entanto, milhares de prefeituras do país cobram o imposto de maneira errada e muitas delas cobram ilegalmente, como por exemplo a Prefeitura de São Paulo, que exige que o imposto seja pago antes de ocorrido o fato gerador, ou seja, antes do momento certo, cobrando indevidamente multas de até 20%, correções e juros, e ainda, usa como base de cálculo o Valor Venal de Referência , que é muito acima do valor que o arrematando pagou em leilão.

Muitas Prefeituras criaram Decretos e Leis modificando a base de cálculo e o fato gerador previsto no Código Tributário Nacional, visando arrecadar mais imposto e multas, correções e juros indevidos e, no caso da Prefeitura de e São Paulo, o Tribunal de Justiça já declarou como INCONSTITUCIONAL o Valor Venal de Referência, assim como, a exigência do imposto antes do registro no Cartório de Imóveis, porém a Prefeitura continua agindo ilegalmente.

Sendo assim, se você arrematou imóvel em leilão NÃO  PAGUE O ITBI exigido pela Prefeitura, sem antes falar com um advogado, pois é possível reduzir o valor cobrado pela prefeitura em até 70% (setenta por cento) por meio de um Mandado de Segurança com LIMINAR e em até 3 dias pagar o valor correto, sem atrapalhar o Registro e transmissão do imóvel.

Segundo o advogado Marcus Novaes, sócio do escritório Madi e Noves Advogados em São Paulo, na última liminar deferida para um de seus clientes, que arrematou um imóvel por R$ 555.000,00 em setembro de 2017 e deveria pagar R$ 16.650,00 de ITBI, a Prefeitura cobrou R$ 35.000,00, pois aplicou a alíquota de 3% sobre o valor venal de referência apurado em R$ 888.000,00 e ainda aplicou multa de 20%, correção e juros, no entanto, conseguiu uma liminar junto ao Juízo da 6º Vara da Fazenda Pública de São Paulo que lhe garantiu uma economia de R$ 18.000,00.

A Juíza Alexandra Fuchs de Araujo, da 6ª Vara da Fazenda de São Paulo concedeu a liminar afastando juros e multa e, reconheceu o valor da arrematação alegando:

‘É o caso de deferimento da tutela de urgência. A base de cálculo do ITBI é prevista no art. 38 do CTN e consiste no valor venal do bem ou direito transmitido, assim entendido como o valor pelo qual o bem seria livremente alienado no mercado. A Lei Municipal nº 14.256/06 e o Decreto Municipal nº 46.228/05 não observam a base de cálculo prevista no CTN e estipulam um critério que não observa, efetivamente, o valor venal do imóvel. Valendo esta decisão como ofício, defiro a tutela de urgência para autorizar o recolhimento do ITBI com base no valor da arrematação em relação ao imóvel cadastrado sob o contribuinte nº 072.198.0001-1 e registrado na matrícula nº 26.163, no 3º CRI, afastando-se a cobrança de juros e multa.’

Nota-se que além afastar o valor venal de referência da prefeitura e usar o valor da arrematação que é menor, os juros e multa também são afastados, majorando ainda mais a economia.

Quem já pagou o imposto de forma errada não precisar ficar triste, pois é possível ajuizar uma ação de restituição para reaver os valores pagos indevidamente, por isso, se você adquiriu imóvel através de leilão não deixe de procurar um advogada da sua confiança.

Abraços à Todos !

Marcus Novaes

Doutor Poupança – Descomplicando o direito poupando seu dinheiro “

Sobre o autor

Marcus Novaes

Advogado, Sócio da Madi e Novaes Sociedade de Advogados
Pós Graduado pela PUC SP em Processo Civil
Especialista em Teses Imobiliárias e Ações de Poupança
Casado com Karina Novaes e pai do Rafael, Manuela e Rebeca

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