Divórcio

Descomplique a ação de despejo

Escrito por Marcus Novaes

Ordem de despejo é sempre um assunto delicado que envolve questões não só jurídicas, mas também pessoais. Nesse cenário, é preciso que tanto imobiliária quanto advogado estejam alinhados a fim de resolver o processo junto com proprietário e inquilino de forma que todos estejam cientes de seus direitos e deveres.

O primeiro passo a ser tomado é responsabilidade da imobiliária, que deve juntar toda a documentação, incluindo as custas, e enviar para o departamento jurídico.

Normalmente as imobiliárias que tem parcerias e convênios ou possuem departamento jurídico próprio ou terceirizado, oferecem assessoria jurídica sem custo para o proprietário. Mas as custas processuais ele precisa pagar.

É importante que todas as informações estejam reunidas e sejam enviadas para o advogado logo no primeiro contato, para que o trabalho seja melhor desenvolvido e o quanto antes resolvido. Junto com os valores referente a custa, ressaltando o que é, quanto é e para que serve cada uma.

Além disso, hoje a maioria dos processos realizados no Brasil são digitais, feitos de forma eletrônica, o que agiliza o trabalho. Feito o protocolo, ou seja, a distribuição inicial da ação de despejo, a imobiliária e advogado precisam saber qual o fórum do imóvel, onde será sorteado, também eletronicamente, um juiz que irá analisar todo o processo e na sequência dará o primeiro despacho e determinará a citação – primeira notificação oficial – do inquilino.

Vale ressaltar que esse tipo de processo é público. Vai ser gerado um número através do qual o cliente pode acompanhar o desenrolar pelo site do Tribunal de Justiça.

A maioria dos escritórios de advocacia trabalha com um sistema próprio de administração de processos. Nós trabalhamos com um, fornecemos um login e uma senha para que o cliente possa analisar de forma menos burocrática o que está acontecendo.

A partir do momento que o inquilino for avisado que está sofrendo um processo de despejo, ele tem 15 dias para fazer sua defesa. Nesse tempo, conforme a Lei do Inquilino, ele pode quitar todas as dívidas com todos os juros, correção e multa, incluindo os honorários do advogado, para extinguir o processo.

Se o oficial de justiça não encontrar o imóvel ou o inquilino, começa a correr um novo prazo para o proprietário se manifestar, onde pode ser solicitado uma diligência acompanhada, caso necessário.

Na prática os prazos são um pouco diferentes. Primeiro porque se contam apenas dias úteis, segundo que o início do prazo conta da devolução do mandado do Oficial de Justiça no processo, e ainda, muitas vezes o fórum dá um tempo a mais para esperar algum pagamento ou informação do banco. Infelizmente as decisões não são definidas certeiramente nos prazos previstos em Lei, pelo menos não em São Paulo, que é uma cidade muito grande e os juízes têm uma grande quantidade de processos.

Depois da defesa, o juiz da causa dá uma sentença acatando ou não o pedido de despejo condenando o locatário no pagamento dos débitos e, em caso positivo, necessariamente não determina um prazo para a desocupação voluntária, podendo determinar o despejo forçado.

O grande problema é o tempo que pode levar entre a distribuição da ação e a sentença, e, além disso, existem cenários em que os prazos podem se estender ainda mais. Por exemplo, se o inquilino for uma escola, o despejo só pode ocorrer em férias. Se for hospital, também tem prazos diferentes, e etc

Após a sentença determinando o despejo, o locador e seu advogado devem iniciar um procedimento de execução, que corre dentro do mesmo processo, em que é nomeado um novo oficial de justiça para cumprir a ordem.

Quando não há nenhum tipo de garantia no contrato de locação, esses prazos e procedimentos mudam, pois é possível o Juiz deferir uma LIMINAR, onde o locatário tem 15 dias  para pagar os débitos sob pena de despejo forçado. Nesse caso, se não é feito o pagamento, o despejo pode ser realizado antes mesmo da sentença, de forma coercitiva. Tem juiz que determina que o próprio oficial de justiça que levar a intimação, fique com o mandado para que depois dos 15 dias ele mesmo faça o despejo.

Importante frisar que na hora da efetivação do despejo, o autor deve fornecer tudo o que for necessário para que o Oficial de Justiça cumpra a desocupação do imóvel, como por exemplo, chaveiro para arrombar a porta, transporte dos bens (se o inquilino não tiver), depositário particular (se o inquilino não tiver lugar para levar seus bens, lembrando que todas as despesas que o locador/proprietário tiver é incluída na dívida e cobrado no mesmo processo, juntamente os aluguéis em atraso.

Há também outras medidas que podem ajudar o processo. Nós tentamos e buscamos fazer um acordo com o inquilino tão logo a ação de despejo é distribuída no fórum, porque dessa forma, eliminamos várias etapas do processo como citação e reduzimos os desgastes e exposição das partes. O acordo é a melhor saída para ambos, locador e locatário, ainda mais se for dentro de uma cidade grande como São Paulo.

Apesar do tema ser muito corriqueiro, tanto corretores e funcionários de departamentos de locação, quanto os próprios locadores e proprietários, têm muitas dificuldades em entender como funciona a ação de despejo, em especial, com a burocracia e morosidade. Pensando nisto, eu e minha equipe desenvolvemos cursos e palestras sobre esse e outros temas ligados ao mercado imobiliário.

De uma forma mais clara e sem termos técnicos, tenho conseguido instruir e esclarecer imobiliárias e proprietários acerca de procedimentos e questões jurídicas, buscando que todos assimilem a minha mensagem, baseada em quase 20 anos em que atuo neste segmento.

A imobiliária Special Imóveis, acredita que a qualificação de seus corretores e colaboradores é essencial em um mercado cada vez mais competitivo e que cursos como estes agregam valores aos serviços que prestam aos clientes. “Muitas vezes, os cursos e palestram viram grandes rodas de perguntas e respostas, em que são discutidos casos reais, fazendo com que o público presente aprenda com as dores dos nossos concorrentes e ainda tenha noções básicas em diversas áreas e não somente no mercado imobiliário ”, acrescentou Waldirene Grecco, gerente de locação, que vem recebendo o advogado para treinamentos

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Sobre o autor

Marcus Novaes

Advogado, Sócio da Madi e Novaes Sociedade de Advogados
Pós Graduado pela PUC SP em Processo Civil
Especialista em Teses Imobiliárias e Ações de Poupança
Casado com Karina Novaes e pai do Rafael, Manuela e Rebeca

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