Imóveis

Irregularidade na cobrança do ITBI em construção “a preço de custo”

Escrito por Marcus Novaes

Mas uma irregularidade de muitas Prefeituras na cobrança de ITBI

em imóveis construídos na modalidade “à preço de custo”

 

A Construção a Preço de Custo, é prevista em Lei e resulta da vontade de uma Empresa Incorporadora, em vender cotas para a construção de unidades imobiliárias (apartamentos, casas, salas, terrenos, etc.) para Compradores interessados na aquisição de unidades imobiliárias pelo custo real da construção, acrescido de uma Taxa de Administração.

Nesta modalidade de aquisição de imóveis, as unidades imobiliárias são vendidas antes de iniciar a construção e os compradores/condôminos, custeiam a construção com seus próprios recursos, garantindo mais economia e qualidade dos materiais utilizados para a construção.

Muitas são as vantagens da aquisição de um imóvel por CPC – Construção a Preço de Custo, pois a aquisição é feito pelo “custo real da obra”, os pagamentos acabam até o término da construção sem juros, o imposto federal, “lucro imobiliário” é eliminado eis que a transação é realizada diretamente com a incorporadora, o ritmo da obra é ditada pela Assembléia de Condôminos e o imóvel pode ser personalizado.

Além disso, a aplicação de recursos em obras “a preço de custo”, historicamente tem demonstrado resultado positivo a médio e longo prazo e ao final da obra, a individualização da unidade e a escritura definitiva é realizada apenas em relação a FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO adquirido no início, não incidindo o ITBI sobre a totalidade do contrato, pois não há transmissão da construção, #sqn.


#sóquenão


Ao adquirir um imóvel na modalidade “a preço de custo” obrigatoriamente o adquirente avença o pagamento da fração ideal do terreno, e contrata a construção pelo custo real da obra e ao final, a Escritura Definitiva é firmada apenas em relação a esta fração do terreno, no entanto, muitas prefeituras cobram o ITBI sobre todo o valor, ou ainda, sobre o valor de IPTU ou VALOR VENAL DE REFERÊNCIA, como no caso de São Paulo, e pouquíssimas pessoas sabem que isso é ILEGAL.

Se a aquisição é realizada “ a preço de custo” o contribuinte tem o direito de recolher o imposto de transmissão apenas em relação a aquilo que esta sendo transmitido, ou seja, apenas sobre a fração ideal do terreno, nos termos da Sumula 470 do STF que assim, dispõe:

“O imposto de transmissão “inter vivos” não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor que tiver sido construído antes da promessa de venda.”

Por estar domiciliado na Região do Analia Franco na Zona Leste de São Paulo, meu escritório possui muitos clientes desta região, onde temos uma famosíssima Construtora chamada PORTE, conhecida por construir o Hospital São Luiz e belíssimos Prédios residências e comerciais, de alto padrão.

Dentre inúmeros clientes temos o exemplo de dois empreendimentos na Região do Analia Franco, região nobre de São Paulo adquiridos pelo Sr. Nicola Magnolo. O primeiro é um apartamento no Edifício Montalcini, situado na Rua Eunice Weber, 33, em que o adquirente pagou R$ 500.000,00 na fração ideal do terreno em 2011 no entanto em 2013 ao final da obra pagou o ITBI sobre o Valor Venal de Referência exigida pela Prefeitura no valo de R$ 1.560.883,00, que já ajuizou ação para reaver o valor de R$ 19.000,00 dos R$ 31.217,66 recolhidos indevidamente na ocasião.

O segundo exemplo é um apartamento do famoso Condomínio Edifício Gauss, situado Rua Luiz Dos Santos Cabral nº 625, em frente ao maravilhoso Parque Ceret, também na Região do Anália Franco. Neste caso, a diferença é ainda maior, pois em 2008 o contribuinte pagou R$ 252.000,00 na fração ideal do terreno e a prefeitura cobrou o ITBI sobre o Valor Venal de Referência atribuído pela Municipalidade em 2013 em R$ 1.571.030,65, havendo uma diferença de mais de R$ 25.000,00 para restituir judicialmente.

Muitas pessoas deixam de buscar seus direitos, por acharem que é burocrático, caro e moroso reaver valores pagos indevidamente para o fisco no Brasil. Eu, mesmo sendo advogado, até 4 ou 5 anos atrás, não me atrevia pegar causas contra os Governos Municipais, Estaduais e Federal, por achar não valia à pena processar o Fisco.

No entanto, após enxergar que é uma área muito rentável e que em muitas vezes também pode ser rápida, e estudar muito, compreendi que buscar ajuda e consultoria antes de recolher o tributo, pode nos levar a buscar medidas preventivas em que podemos usar ações com liminares que afastam as ilegalidades praticadas pelo Fisco e pelos Governos, e assim, economizar recolhendo o tributo correto.

Mesmo quando já fomos lesados e pagamos tributos à maior e ilegal também não é tão complicado restituir, como eu também imaginada. Dependendo do valor, você pode reaver o valor pago indevidamente em até 60 dias após o fim do processo, sem precatório e, mesmo, que seja um valor alto e que tenhamos que receber através do precatório, muitos clientes estão conseguindo fazer compensação do crédito judicial com outros tributos.

Portanto, se você adquiriu um imóvel à preço de custo, NÃO DEIXE DE BUSCAR UM ADVOGADO DA SUA CONFIANÇA, antes de recolher o ITBI para analisar a possibilidade de LIMINAR para recolher o tributo correto e, se você já pagou o tributo à maior, não deixe de buscar a restituição, em até 5 anos da data do recolhimento indevido.

E um último alerta, não é inviável a busca de um profissional gabaritado para isso, por achar que os honorários são incompatíveis com sua realidade, pois existem muitos advogados tributaristas e especializados em Impostos de Transmissão, que não cobram honorários antecipados, apenas uma porcentagem do êxito final, bastando você usar a própria internet para buscar um profissional competente para tanto.

Sobre o autor

Marcus Novaes

Advogado, Sócio da Madi e Novaes Sociedade de Advogados
Pós Graduado pela PUC SP em Processo Civil
Especialista em Teses Imobiliárias e Ações de Poupança
Casado com Karina Novaes e pai do Rafael, Manuela e Rebeca

1 Comentário

    • Olá Filipe, em casos de leilão normalmente vale buscar seus direitos qualquer que seja o valor, pois quase sempre o ITBI cobrado pela Municipalidade é bem maior que o valor da arrematação. Com base nos valores que você informou, acreditamos que seja possível reaver quase 50% do ITBI pago, para confirmar, seria interessante a análise minuciosa da documentação e saber a que cidade pertence o imóvel. Estamos à sua disposição ! Abraços!

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