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PAGUE MENOS ITBI EM LEILÕES DE IMÓVEIS
Postado em 04/09/2017


Na arrematação (aquisição de um bem alienado judicialmente), considera-se como base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) aquele alcançado no leilão público. Esse é o entendimento da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e também de grande parte dos Tribunais Estaduais.

No entanto, na aquisição de imóveis em leilões judiciais ou extrajudiciais, onde normalmente os imóveis são arrematados em valor inferior ao valor de mercado e inferior a valor venal do IPTU, grande parte dos municípios ignoram os valores pagos pelos arrematantes e cometem ilícitos exigindo o ITBI com base no valor venal do IPTU ou, no caso da Capital de São Paulo, sobre o Valor Venal de Referência, que em muitos casos, supera o valor do IPTU e o próprio valor de mercado, fundamentados no artigo 38 do Código Tributário Nacional que estabelece o valor venal como base de cálculo.

Para jurisprudência e doutrina, o valor venal nada mais é do que o valor mercantil, no entanto, em arrematações em leilões judiciais ou extrajudiciais, que ocorrem em alienações fiduciárias, o valor que deve ser usado como base de cálculo é o da arrematação,

No STJ, o relator do recurso, ministro Luiz Fux, destacou o entendimento, já firmado pela Corte, de que, nesse caso, a base de cálculo do ITBI deve ser a do valor alcançado em leilão. Tendo em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI, afirmou o ministro. (STJ - REsp: 1188655 RS 2010/0061696-9, Relator: Ministro LUIZ FUX, Data de Julgamento: 20/05/2010, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2010)

Sendo assim, se você arrematou imóvel em leilão, busque um advogado para ajuizar um Mandado de Segurança e através de uma liminar, recolher o ITBI com base no valor da arrematação e não sobre o valor atribuído pela Prefeitura, com base na pacífica jurisprudência:


APELAÇÃO em MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Município de São Paulo – Alegada irregularidade na exigência do imposto – Procedência, eis que a legislação municipal que embasa a cobrança foi declarada inconstitucional pelo Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça – Sentença mantida - RECURSO IMPROVIDO.(TJ-SP - APL: 10184205220158260053 SP 1018420-52.2015.8.26.0053, Relator: Rodrigues de Aguiar, Data de Julgamento: 29/09/2015, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 03/10/2015)


Se você arrematou em leilão e já recolheu o ITBI sobre o valor venal de referência em São Paulo, ou sobre o valor venal e qualquer outro Município, você pode restituir os valores pagos à maior, através de uma ação de repetição de indébito:


Apelação. Repetição de indébito. ITBI. Arrematação de imóvel em leilão judicial. Base de cálculo. Valor da arrematação e não o valor da avaliação. Precedentes do C. STJ e desta Corte. Sentença mantida. Atualização monetária. Súmula 162 do STJ quanto ao termo inicial. Observância da modulação efetivada pelo STF em 25/03/2015 na ADI 4.357 e explicitação dos índices a serem observados. Juros moratórios. Termo inicial do trânsito em julgado da condenação, nos termos da Súmula 188 do STJ. Juros que devem ser calculados no mesmo percentual que a Fazenda Pública impõe enquanto credora. Não incidência de juros moratórios desde a expedição do precatório até o decurso do prazo legal para o seu pagamento, nos termos da Súmula Vinculante 17 do STF. Recurso não provido, com observações quanto aos índices a serem utilizados nos cálculos dos juros e da atualização monetária. (TJSP;  Apelação 1001095-75.2016.8.26.0426; Relator (a): Ricardo Chimenti; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de Patrocínio Paulista - Vara Única; Data do Julgamento: 29/06/2017; Data de Registro: 06/07/2017)


Portanto, não deixe de buscar um advogado ou nos contatar antes de pagar o imposto e, tenha em mente que o fato gerador do ITBI é o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, sendo totalmente ilegal a cobrança antecipada de todas as prefeituras.


Conheça o Canal Doutor Poupança do advogado Marcus Novaes, sócio da Madi e Novaes Sociedade de Advogados e veja outros vídeos e teses jurídicas que podem te beneficiar também.

Assista "Restituição de ITBI já pago":

https://youtu.be/hiBqpn88DKw?list=PLHGE97Iu4-N-RW9yvMUWv3lL5dQdylPpC




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